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2019年房地产市场是这样的!昨日,林忠、冯仑、陈劲松等大佬揭开了一堆行业机密

2020-07-29 作者:1 来源:东莞房产网 点击 评论

由中成联盟主办、明远房地产研究院支持的第四届中城联盟论坛在北京举行。300位房地产及相关行业总裁、董事出席会议。明元君也应邀出席。

2019年房地产市场是这样的!昨日,林忠、冯仑、陈劲松等大佬揭开了一堆行业机密

世联银行(002285,股吧)董事长陈劲松、联佳董事长左晖、裕丰集团董事长冯仑、徐汇集团董事长林忠、新地集团董事长齐洪波、朗诗绿色集团董事长田明在台上发表了主题丰富的演讲。他们明确回答了目前房地产商最关心的四个问题

1未来三年,房地产业和房地产市场将会怎样?

2哪些与房地产相关的企业可以逆势做大?

三。你想去哪个城市?我们应该避开哪些城市?

4如何摆脱焦虑,拥有未来?

以下是明元君现场组织的部分核心内容(不由演讲者本人审阅)。

01

徐汇森林:

2019年“稳”2020年“转”

2021年新一轮黄金十年开启

短期内,市场取决于政策。

事实上,政策对供给、需求、价格三大变量的影响,有很多逻辑需要把握。

中期内,我们将关注人口、经济等基本面。

为什么有的城市表现很好,有的城市却在下降?人口增长和经济增长决定了潜在需求量、支付能力以及有钱后对美好生活的不断向往。

从长远来看,主要还是看全运会。

只要不打仗,继续改革开放,国家就会富强,人民就会富裕,国家就会强大。

对于长期看涨的人来说,短期波动都是我们看到的机会。

一到三年是一个很短的周期,中周期是5到10年,长周期是10年以上。2019-2021年是一个短周期。

2019年,我想用“稳定”这个主题词。2019年有7个稳定因素。

第一个稳定性。即使预计2019年的交易量将比2018年减少5%,但仍然是一个非常大的金额,整个房地产的交易量可以达到12-13万亿。

二是稳定物价。全国平均价格稳定,甚至略有上涨。不同城市基本可以稳定下来。

三是稳定投资。2019年房地产投资增速仍能保持在6%左右。

第四个稳定杠杆。2019年,房地产企业杠杆率将稳步下降。

五是稳增长。2018年1-11月,前40强将保持37%以上的增长率。即使2019年经济增长放缓,它仍然是可持续的。

六是稳定预期。2019年,我们对房地产中长期发展将越来越有信心。

七是稳定政策。城市执行政策和价格管理政策将持续多年,2019年的政策将相对稳定。

2020年的主题词是“转向”,很多事情都会改变。

第一个政策可能会略有放松,甚至会出台一些鼓励行业发展的政策。由于2019年以后整个房地产业非常稳定,一些过紧的政策可能会逐渐退出。

二级市场将回暖。我们相信,2020年的市场会好于2019年。

三是供需结构将有所改善。过去,潜在需求大的地方供应不足,而需求不足的地方则面临库存压力。2020年,供需结构会越来越好,人与地匹配。

四是高增长高质量。前30强企业平均增长率将保持在10%-20%,开始追求产品和服务质量、财务质量和经营质量等持续、高质量的增长。

第五次房地产业回归制造业服务业。利润相对较薄,价格增长相对稳定。

小的差别在竞争中会非常大。由于竞争的平衡性和战略的同质性,建筑安装成本比其他成本便宜500元或600元,产品溢价可以使利润率提高1到2倍,这将大大提高你的市场竞争力。

越来越多的开发商回归制造业的盈利模式,围绕美好生活提供越来越多的服务。

第六,利润将趋于平缓。利润在8到9以上在这个行业是可持续的,但这个行业已经告别了暴利时代,未来不会有这样的时代。更依赖于产品经营、产品周转、服务、质量和品牌。与2018年上半年相比,2020年行业平均利润肯定会下降。

第七,需求转向质量提升。很多人担心人口增长会放缓,总体上看可能是这样,但宏观问题并不意味着微观问题。

例如,至少有20%的城市人口在增长。我们怎样才能掌握20%的城市。

35岁至45岁的人口有所改善,从2亿增加到2.4亿。如何抓住改进的机会?

只要企业的产品和服务是好的、有竞争力的,就可以抵御宏观趋势。

2021年的主题词是“气”,这是一个新周期的开始。

本轮房地产低迷与以往不同。同样的未来,2021年后,该行业将开始进入新一轮复苏。

最大的不同是它没有以前那么快了。过去是快速调整,然后快速上升,但这一轮不会因为政府、开发商和客户变得越来越聪明。

新周期的特点是什么?

第一个特点是稳定增长。

房价每年可能上涨6%-8%,与GDP和人均收入增长同步,但可能会持续上涨8年或10年。尽管增长放缓,但8年后增长翻倍。这对企业业绩和购房者都有影响。

第二个特点是市场更健康,质量更高。房地产企业的产品质量、服务质量和服务质量都将提高。

三是上行周期相对较长,下行周期相对较短。

这个上升周期将是城市化的黄金十年,从58%上升到70%。

中国未来十年的城市化,必须以中央规划的19个城市群布局为中心,特别是长江中游、成都、重庆等一些新兴城市群。

不同的城市应该采取完全不同的策略。

1一线城市已进入持有阶段,适合持有和经营资产,但不再适合规模。一线城市的规模将是从林中捞鱼。

2如果要做规模化发展,二线市场和较强的三线市场是最好的,应该是主战场。

三。三、四、五线城市的城市化率只有40%左右,未来几年的城市化率将是最快的。所以它在未来会发展得很快。

当然,预测也有可能不准确,所以我们应该提高对环境的适应能力,更加敏感地应对变化。

02

冯仑

在后发展时代,这八类公司可以做大

未来20年仍然是房地产的大好时机

中城联盟内部讨论有一个共识,那就是我们正在进入后开发时代,也就是说,从单一的住宅开发销售模式,转变为产品线越来越多、价值链越来越长、商业模式越来越复杂的另一种模式。

在后发展时代,什么样的公司可以做大?

首先,传统开发商要走“慢、稳、精、富”之路。

从世界范围来看,当人均国内生产总值超过1万美元时,传统的发展将逐渐减少和萎缩。这个时候,开发商会有以下四个变化:一是慢下来,慢下来;二是要稳,财务会越来越健康;三是要越来越注重质量和管理;四是不能少赚钱,所以要富起来。

第二类可以做大的公司是金融类公司。

一是只投资,比如黑石集团。例如,一些房地产投资信托公司也开发、销售、租赁和经营,但它们本质上是金融公司,其管理团队大多是金融专家。

第三类是收费开发商。

也就是说,用别人的钱做发展的能力是很高的。有些企业选择项目,只有当内部收益率超过26%时才与你合作。如果你有一点投资,你可以通过出售来赚钱。就是靠能力完成工作,在路上收钱。

第四类是专业开发人员。

只是做一个专业的产品,比如物流。其他人专门做生意。他们有资源和能力,比如工业资源,一到两天是炼不出来的。

第五类是准金融公司。

同时也做开发,销售,管理,运营,都做。但它的商业模式需要大量资金。例如,对于一家上市公司来说,融资非常便宜。如果一块土地持有七八年后卖掉,土地本身就会赚很多钱,然后股价就会飙升,再赚一笔。这是一种金融运作。

第六类是较为细分的专业资产管理公司。

例如,有一家公司拥有200多座办公楼,资产总额近390亿美元。然后他每年买卖几栋楼,并根据资产收益不断评估和调整。

还有管理层公寓,细分成数百套公寓,全部做成REITs。

第七类是房屋制造商。

例如,日本只有大型房企,没有特别大的房地产开发商。为什么?因为土地是私有的,又小又小。

而松下之家、丰田之家,他们认为汽车是有轮子的房子,房子是固定的汽车。他们用产业化的方式来实现终极住宅,你有我可以为你做的土地,一年可以达到10万套。

第八是互联网+或技术+公司。

例如,我们都知道Wework和airbnb。

当一个男人成熟的时候?天很凉,当他妈妈提醒你穿这条裤子时,他就穿上,即使他长大了。

如今,房地产业终于学会了穿上自己的裤子。

但有些公司的起步都是在较早的几年后,就已经走上了新的发展轨道。这是我们的机会。20年后,刚才提到的这些大公司可能会出现在你的手中。

未来20年仍然是房地产可持续发展的好时机、好时机、好时代。我们应该专注于自己的事业,学习和学习别人的榜样,创造自己的业绩,这样才能不辜负自己。

03

世联陈劲松:

运用这三条定律

判断一个城市是否有未来

第一个定律叫做陀螺定律。

螺旋上升的市场未来会继续旋转吗?在什么情况下会有问题?一些城市的房地产会停滞甚至崩溃吗?

如果你不抽上面的烟,它会开始变慢,但不会掉下来。你可以每隔一段时间再做一次。

陀螺的顶部是否会下降以及下降的时间取决于陀螺的三个主要变量:质量、半径和外力。

我们有很多数据和标准来判断一个城市的质量如果我们简单地拿一个数字,我们愿意用第三产业的总量。

我们使用的半径这是购房的半径。80%的客户来自哪里?它的半径有多大?北京、上海(房地产)、深圳(房地产)、重庆(房地产),购房的半径迁移距离与我国三线城市不同。

外力就是金钱。简单地说,就是本外币存款余额的增长。在一些地方,外部力量是混合改革。

如果质量不高,半径小,长时间没有外力作用,那么顶部可能会掉下来。

第二种叫做简·雅各布定律。

他说,单一结构是停滞的主要特征。如果一个城市的工业过度依赖于一个单一的产业,它在未来的发展中会有很大的问题。

Jane Jacobs还说,当一个城市的消费量很高,未来没有投资时,这个城市就会走向衰落。什么是未来投资?简单地说,风险投资代表着年轻人的未来,代表着产业的未来,是可能取代进口甚至颠覆现有产业结构的未来。

三是价格规律。

调控政策既不能替代也不能增加实际供给。如果供给不足,不管是倾向于租房还是购买,价格规律依然存在,另一方的价格也会上涨。

供求关系是决定价格的唯一规律。法律的价值是第一位的。

04

即使明天是世界末日

今天要种一棵苹果树

以上都是干货。昨天的论坛上,有几位非房地产人士发表了演讲,其中包括著名学者吴伯凡。现场的一些房地产经理觉得,他提到的一些格言和想法,对激进和焦虑的房地产业主非常有启发意义。

如以下句子:

即使明天世界就要毁灭了,我今天还是要在我的花园里种一棵小苹果树。

换言之,我们关注未来,同时,我们必须做眼前最小的事情。只有把最微小的事情做好,未来才有意义。

吴伯凡还提到了一种思维方式:“大教堂思维”。

科隆大教堂建于1248年,于1880年竣工。它花了600多年的时间,仍在维修中。

巴塞罗那有一座圣人之家,这是最著名的未完工工程。自1882年以来一直未完工,2025年可能无法完工。

德鲁克说,事实上,做一个企业有三个境界。

一个旅行者看到了一个建筑工地。

问第一个石匠你在干什么,那人说我找到了一份好工作;

问问第二个石匠你在干什么。石匠说我所做的是几十里来最好的手艺;

问第三个泥瓦匠你在做什么,他说我在建一座大教堂。虽然教会可能在200年后不会出现。

这是作为一个公司的三个层次:谋生、引领行业和创造未来。

一个企业员工,即使是做最普通的搬砖活儿,只要他认为自己是在建大教堂,创造未来,他的主观能动性就完全不同了。

房地产人可以考虑一下。你现在追求的成功是100年来的吗?

我们的城市和时代越来越需要一种建筑和企业,它不仅标志着我们个人的成功,也体现了建筑的意义。

伟大的建筑可以成为时间的盟友。时间越久,它们就越完美。糟糕建筑的共同特点是时间是他们的敌人。随着时间的推移,它将变成一堆垃圾。

房地产开发商应该做一些有意义的事情,做一个有意义的建筑,做一个有意义的企业,做一个有意义的城市。

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